Surface privative d’un bien immobilier à l’achat : comment la calculer et pourquoi est-elle importante ?

La surface privative d’un bien immobilier est un élément essentiel lors d’un achat, car elle détermine non seulement le prix de vente, mais aussi les charges et les taxes associées. Il est donc primordial de bien comprendre ce que recouvre cette notion et de savoir comment la calculer. Décryptage.

Qu’est-ce que la surface privative ?

La surface privative d’un bien immobilier correspond à la partie du logement réservée à l’usage exclusif de son propriétaire, et qui n’est donc pas partagée avec les autres occupants de l’immeuble. Elle inclut toutes les pièces du logement, y compris les dépendances (cave, garage, etc.), à condition qu’elles soient fermées et qu’elles ne soient pas communes à plusieurs copropriétaires. La surface privative est exprimée en mètres carrés.

Dans le cas d’un appartement en copropriété, la surface privative se distingue de la surface habitable, qui correspond à la somme des surfaces de plancher construites, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. La surface habitable exclut également les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons et autres locaux annexes.

Pourquoi est-elle importante ?

La surface privative est un critère déterminant pour plusieurs raisons :

  • Elle influe directement sur le prix de vente du bien immobilier. Plus la surface privative est importante, plus le prix de vente sera élevé.
  • Elle est utilisée pour calculer les charges de copropriété, qui sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la surface privative de chaque lot.
  • Elle sert également de base pour le calcul de certaines taxes, comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation.

Ainsi, une erreur dans la mesure de la surface privative peut entraîner des conséquences financières importantes pour l’acheteur, tant au moment de l’achat que tout au long de sa vie dans le logement.

Comment calculer la surface privative ?

Le calcul de la surface privative d’un bien immobilier est encadré par la loi Carrez, qui impose un certain nombre de règles. La première étape consiste à mesurer toutes les surfaces de plancher construites, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. On obtient ainsi la surface habitable brute.

Pour déterminer ensuite la surface privative, il faut exclure :

  • Les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
  • Les combles non aménagés et les greniers perdus.
  • Les caves, sous-sols, remises, garages et autres locaux annexes qui ne sont pas fermés et qui ne sont pas utilisés comme pièces d’habitation.

La surface privative est donc égale à la surface habitable brute, diminuée des surfaces exclues par la loi Carrez. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer ce calcul, car il doit être précis et conforme aux règles en vigueur.

Quelles précautions prendre lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Pour éviter les mauvaises surprises lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de vérifier la surface privative indiquée dans le compromis ou l’acte de vente. Il est également possible de demander au vendeur un certificat de mesurage réalisé par un professionnel, qui garantit la fiabilité du calcul.

En cas d’erreur dans la mesure de la surface privative supérieure à 5 %, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée. Ce droit doit être exercé dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.

Il est également conseillé de vérifier les charges de copropriété liées à la surface privative, ainsi que les taxes foncières et d’habitation, pour s’assurer qu’elles correspondent bien à la réalité du logement.

L’importance d’une bonne estimation

En définitive, il apparaît essentiel pour l’acheteur d’un bien immobilier de bien vérifier la surface privative lors de l’achat, afin d’éviter les mauvaises surprises et de s’assurer que le prix de vente est en adéquation avec la réalité du logement. Il est donc primordial de s’entourer de professionnels compétents pour effectuer ce calcul et garantir une estimation fiable.