Alors que l’investissement immobilier classique est devenu un terrain de jeu très prisé, notamment en raison des taux d’emprunt historiquement bas, l’immobilier agricole reste encore largement méconnu du grand public. Pourtant, il présente de nombreux avantages pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine et profiter d’un secteur porteur sur le long terme.
Comprendre les spécificités du marché immobilier agricole
L’immobilier agricole regroupe l’ensemble des biens immobiliers dédiés à l’exploitation et la production agricoles. Il s’agit principalement de terres cultivables, de prairies, de vergers, de vignobles et de bâtiments d’élevage ou d’exploitation. Ce marché a pour particularité d’être beaucoup moins spéculatif que l’immobilier résidentiel ou commercial, et offre une stabilité intéressante pour les investisseurs.
Selon l’Agence française pour le développement et la promotion de l’agriculture biologique (Agence Bio), la surface totale consacrée à l’agriculture biologique en France a augmenté de 17 % entre 2017 et 2018, soit une progression bien supérieure à celle constatée lors des années précédentes. Cette tendance s’explique notamment par la prise de conscience grandissante des enjeux environnementaux et la volonté de consommer des produits plus sains et respectueux de l’environnement.
Les avantages d’investir dans l’immobilier agricole
Investir dans l’immobilier agricole présente plusieurs atouts pour les investisseurs. Tout d’abord, cette classe d’actifs offre une diversification intéressante pour un portefeuille immobilier, car elle est peu corrélée aux autres secteurs immobiliers et financiers. En cas de crise économique ou de baisse des marchés boursiers, les terres agricoles et les exploitations peuvent ainsi conserver leur valeur, voire même en gagner.
De plus, le secteur agricole est relativement stable et résilient face aux aléas économiques. Comme le rappelle Jean-Marc Pelatan, directeur général de la société Agridées, « l’agriculture reste un secteur porteur sur le long terme, car la demande en produits alimentaires ne cesse d’augmenter avec la croissance démographique mondiale ». Cela permet aux investisseurs de bénéficier d’un rendement régulier et pérenne, notamment grâce à la location des terres ou des bâtiments agricoles.
Enfin, investir dans l’immobilier agricole peut également permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, selon le statut choisi par l’investisseur (exploitant agricole, propriétaire non-exploitant, etc.), il est possible de bénéficier de dispositifs tels que le Dispositif d’investissement locatif Pinel ou la Loi Girardin Industrielle, qui offrent des réductions d’impôts en contrepartie de l’investissement dans des biens agricoles.
Les risques et précautions à prendre avant d’investir
Comme tout investissement, l’immobilier agricole comporte des risques qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer. Tout d’abord, il est important de bien connaître le marché et ses spécificités, notamment en termes de réglementation, de fiscalité et de prix. Les investisseurs doivent également être conscients du fait que le retour sur investissement peut être plus long que dans d’autres secteurs immobiliers, en raison de la nature même des activités agricoles.
Par ailleurs, il est essentiel de bien sélectionner les biens à acquérir, en tenant compte notamment de leur localisation, de leur potentiel agronomique et économique et des projets de développement locaux. Il peut être judicieux de faire appel à un expert foncier ou un conseiller spécialisé pour analyser ces critères et déterminer si l’investissement est pertinent.
Enfin, il ne faut pas négliger les risques environnementaux et climatiques, qui peuvent impacter la rentabilité du bien et sa valeur à terme. Pour limiter ces risques, il est recommandé d’investir dans des terres situées dans des zones géographiques diversifiées et/ou dans des exploitations pratiquant une agriculture raisonnée, respectueuse de l’environnement.
Les différentes formes d’investissement en immobilier agricole
Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier agricole, en fonction du profil et des objectifs de l’investisseur. L’acquisition directe de terres ou de bâtiments agricoles est la forme la plus courante et la plus accessible pour les particuliers. Il est également possible de passer par des sociétés civiles immobilières (SCI) dédiées à l’immobilier agricole, qui permettent d’investir à plusieurs et de mutualiser les risques.
Pour les investisseurs souhaitant se tourner vers des solutions plus diversifiées et moins impliquantes en termes de gestion, il existe des fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier agricole, tels que les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ou les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces structures collectent des fonds auprès d’investisseurs privés pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens agricoles, offrant ainsi un rendement potentiellement attractif tout en limitant les contraintes liées à la gestion du bien.
Investir dans l’immobilier agricole peut donc être une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et profiter d’un secteur porteur sur le long terme. Toutefois, il convient de prendre en compte les spécificités du marché, les risques et les précautions à prendre avant de se lancer dans ce type d’investissement.