Les charges locatives, souvent appelées charges récupérables, représentent l’ensemble des dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du locataire. Leur répartition entre les deux parties est un sujet important dans la gestion d’une location immobilière. Cet article vous explique en détail le fonctionnement des charges locatives, leur répartition entre propriétaire et locataire ainsi que les obligations de chacun.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives sont les dépenses engagées par le propriétaire pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien courant de l’immeuble ou du logement mis en location. Elles sont ensuite récupérables auprès du locataire, ce qui signifie qu’elles lui seront facturées en plus du loyer.
Il existe trois types de charges :
- les charges générales, qui concernent l’ensemble de l’immeuble (entretien des parties communes, éclairage, chauffage, etc.) ;
- les charges individuelles, liées à l’usage particulier qu’a chaque locataire de son logement (consommation d’eau, de gaz ou d’électricité, entretien des équipements privatifs) ;
- les provisions pour travaux futurs, destinées à financer les gros travaux à venir (ravalement de façade, réfection de toiture).
La répartition des charges entre locataire et propriétaire
La répartition des charges locatives entre le locataire et le propriétaire est déterminée par la loi. En effet, la liste des charges récupérables auprès du locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut donc pas demander au locataire de payer des charges qui ne figurent pas dans cette liste.
Certaines charges sont intégralement récupérables auprès du locataire, comme les dépenses de chauffage ou d’eau chaude. D’autres sont partagées entre les deux parties, selon des clés de répartition spécifiques (par exemple, 50 % pour le propriétaire et 50 % pour le locataire dans le cas de l’entretien des espaces verts).
Pour les charges générales, la répartition se fait généralement en fonction de la surface du logement loué (quote-part) ou du nombre de lots dans l’immeuble (tantièmes). Les charges individuelles sont quant à elles directement liées à la consommation du locataire.
Les obligations du propriétaire en matière de charges locatives
Le propriétaire a plusieurs obligations concernant les charges locatives :
- informer le locataire : lors de la signature du bail, il doit communiquer au locataire un état prévisionnel des charges ainsi que les éléments permettant leur individualisation ;
- récupérer les charges auprès du locataire : le propriétaire doit présenter au locataire un décompte détaillé des charges récupérables, une fois par an ou tous les mois si les charges sont provisionnées (c’est-à-dire payées par avance) ;
- justifier les charges : le propriétaire doit être en mesure de fournir au locataire les justificatifs des dépenses engagées pour les charges récupérables (factures, contrats d’entretien, etc.).
Les obligations du locataire en matière de charges locatives
De son côté, le locataire a également des obligations :
- payer les charges récupérables : il doit s’acquitter des charges qui lui sont réclamées par le propriétaire, dans la limite de celles prévues par la loi ;
- vérifier le décompte des charges : il est conseillé au locataire de vérifier que les sommes demandées correspondent bien aux dépenses réelles et qu’elles sont conformes à la législation en vigueur ;
- régulariser les provisions pour charges : si le locataire paie des provisions pour charges, il devra régulariser la différence entre ces provisions et les dépenses réelles lors de la présentation du décompte annuel.
Les litiges concernant les charges locatives et leurs résolutions
En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur la répartition ou le montant des charges locatives, plusieurs solutions existent :
- le dialogue : la première étape consiste à échanger avec l’autre partie pour tenter de trouver un accord amiable ;
- la médiation : si le dialogue n’aboutit pas, il est possible de faire appel à un médiateur, qui aidera les deux parties à trouver une solution ;
- la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) : cette instance peut être saisie en cas de litige persistant concernant les charges locatives. Elle rend un avis consultatif non contraignant ;
- le recours au juge : en dernier recours, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance (pour les litiges inférieurs à 10 000 €) ou le tribunal de grande instance (pour les litiges supérieurs à 10 000 €).
Il est important pour les propriétaires et les locataires de bien connaître leurs droits et obligations en matière de charges locatives afin d’éviter les conflits et de garantir une gestion sereine de la location immobilière.