L’achat d’un bien immobilier en commun est souvent considéré comme un passage obligé pour les couples souhaitant concrétiser leur projet de vie. Mais lorsque les deux partenaires disposent d’apports financiers différents, la question de la répartition des parts se pose. Comment faire pour acheter à deux avec des apports différents et quelles sont les précautions à prendre ? Cet article vous apporte toutes les réponses.
Les solutions juridiques pour acheter à deux avec des apports différents
Deux principales solutions juridiques permettent d’acheter un bien immobilier en commun tout en tenant compte des apports financiers respectifs de chaque partenaire :
1. L’indivision : L’indivision consiste à ce que chacun des partenaires soit propriétaire d’une quote-part du bien immobilier, proportionnelle à son apport financier. Les quotes-parts peuvent être déterminées librement par les partenaires, mais elles doivent être mentionnées dans l’acte de vente. En cas de désaccord ou d’impossibilité de prouver l’apport respectif, la loi prévoit une répartition égale entre les indivisaires.
2. La société civile immobilière (SCI) : La SCI est une société dont l’objet exclusif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les partenaires deviennent alors associés de la SCI et détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport financier. Cette solution offre une plus grande souplesse dans la gestion du bien et facilite la transmission du patrimoine, mais elle implique également des obligations comptables et administratives plus lourdes.
Les avantages et inconvénients de chaque solution
L’indivision :
- Avantages : simplicité de mise en place, pas de formalités administratives particulières, possibilité de revendre sa part sans contraintes.
- Inconvénients : nécessité d’un accord unanime des indivisaires pour prendre certaines décisions (travaux, vente du bien…), risque de blocage en cas de désaccord, difficultés en cas de séparation ou décès d’un indivisaire.
La SCI :
- Avantages : souplesse dans la gestion du bien (décisions prises à la majorité), facilité de transmission du patrimoine (cession ou donation des parts sociales), protection du logement familial en cas d’endettement personnel d’un associé.
- Inconvénients : coûts et formalités liés à la création et à la gestion de la société, responsabilité solidaire des associés pour les dettes sociales, imposition des bénéfices au niveau de la société puis au niveau des associés.
Les précautions à prendre lors de l’achat à deux avec apports différents
Pour éviter les problèmes ultérieurs, il est essentiel de prendre certaines précautions lors de l’achat d’un bien immobilier à deux avec des apports différents :
- Établir un contrat de mariage ou un pacte civil de solidarité (PACS) : Ces contrats permettent de définir les règles applicables en matière de répartition des biens et des dettes en cas de séparation ou de décès. Ils sont particulièrement recommandés si l’un des partenaires a des enfants d’une précédente union ou si l’écart d’apport entre les partenaires est important.
- Rédiger une convention d’indivision ou un pacte d’associés : Ces documents, établis par un notaire ou un avocat, déterminent les droits et obligations respectifs des partenaires concernant la gestion du bien et les modalités de cession ou de transmission des parts. Ils offrent une sécurité juridique supplémentaire en cas de conflit ou d’événements imprévus.
- Souscrire une assurance décès-invalidité : Cette assurance garantit le remboursement du prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’un des partenaires, évitant ainsi à l’autre partenaire et aux héritiers de supporter la charge financière du bien.
Exemple chiffré d’un achat à deux avec apports différents
Illustrons ces propos par un exemple concret : Pierre et Marie souhaitent acheter ensemble un appartement d’une valeur de 300 000 euros. Pierre dispose d’un apport personnel de 90 000 euros, tandis que Marie a économisé 30 000 euros.
Si Pierre et Marie optent pour l’indivision, ils peuvent répartir les quotes-parts en fonction de leur apport respectif, soit 75 % pour Pierre (90 000 / (90 000 + 30 000)) et 25 % pour Marie. Dans ce cas, l’acte de vente mentionnera que Pierre détient une quote-part de 75 % du bien et Marie une quote-part de 25 %.
Si Pierre et Marie préfèrent créer une SCI, ils devront d’abord constituer le capital social de la société, par exemple en fixant la valeur d’une part sociale à 1 000 euros. Pierre apportera alors ses 90 000 euros en contrepartie de 90 parts sociales, tandis que Marie apportera ses 30 000 euros en contrepartie de 30 parts sociales. La répartition des parts reflète ainsi l’apport financier initial de chaque associé.
En choisissant l’une ou l’autre de ces solutions juridiques et en prenant les précautions nécessaires, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier à deux avec des apports différents, tout en préservant les intérêts financiers et patrimoniaux de chaque partenaire.